Kho lạnh trở thành thị trường màu mỡ cho BĐS công nghiệp

Trước nhu cầu dự trữ lương thực và bảo quản vaccine trong đại dịch Covid-19, kho lạnh trở thành thị trường màu mỡ cho BĐS công nghiệp, đặc biệt là ở khu vực Châu Á – Thái Bình Dương.

Nhu cầu về kho lạnh trong thời điểm hiện nay

Sự bùng phát của đại dịch Covid-19 kể từ tháng 12 năm 2019, đã ảnh hưởng lớn đến sự tăng trưởng của thị trường kho lạnh toàn cầu, do không có lao động thủ công và các quy tắc đi lại nghiêm ngặt trên toàn thế giới, điều này đã gây khó khăn trong việc di chuyển nguyên liệu thô và thành phẩm như lương thực thực phẩm, hóa mỹ phẩm, dược phẩm,…

Việc các doanh nghiệp phải đóng cửa đột ngột và áp dụng các chính sách giãn cách xã hội gây ảnh hưởng nghiêm trọng trong việc sản xuất, từ đó nhu cầu về kho lạnh cũng tăng cao.

Cũng với diễn biến ngày càng phức tạp của dịch covid-19, xu hướng người tiêu dùng chuyển sang đi chợ “trực tuyến” đang thúc đẩy nhu cầu đối với kho lạnh chứa hàng, phân khúc vốn đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng ở tất cả các nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Các quán cà phê và nhà hàng đã phải đóng cửa, thay vào đó dịch vụ giao đồ ăn lại bùng nổ, cách thức giao đồ ăn cho khách hàng cũng đã thay đổi.

Theo một thống kê gần đây của ngành nông nghiệp, cả nước hiện có 48 kho lạnh làm dịch vụ bảo quản nông thủy sản với công suất khoảng 700.000 palet và hàng nghìn kho lạnh với tổng công suất bảo quản ước đạt 2 triệu tấn sản phẩm phục vụ cho một số thị trường nhất định (chủ yếu là xuất khẩu). Với số lượng kho lạnh hiện nay, chưa đáp ứng được nhu cầu bảo quản nông sản, thủy sản phục vụ nhu cầu bảo quản tươi và chế biến xuất khẩu.

Nguyên nhân gây ra việc hạn chế nguồn cung về kho lạnh

Theo sự phân tích của các chuyên gia đầu ngành, sự hạn chế của nguồn cung một phần là do các cơ sở kho lạnh cần nhiều thời gian xây dựng hơn các loại bất động sản hậu cần khác. Việc xây dựng các kho bảo quản lạnh sẽ phức tạp và tốn kém hơn so với các kho tiêu chuẩn. Thông thường, chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp hai đến ba lần so với nhà kho thông thường và quá trình xây dựng có thể lâu hơn đến sáu tháng. Bên cạnh đó là thời hạn thuê thường kéo dài từ 15 năm đến 20 năm khiến nguồn cung đã khan hiếm càng khan hiếm hơn.

Khi cán cân cung – cầu có sự chênh lệch rõ nét, thì việc hạn chế nguồn cung về kho lạnh trong khi nhu cầu ngày một tăng giữa đại dịch đòi hỏi thị trường phải có sự chuyển dịch để cân bằng, đó là phải đầu tư xây dựng các kho bảo quản lạnh đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

Kho lạnh – thị trường tiềm năng trong tương lai

Kho bảo quản lạnh theo quy mô nhà xưởng là hình thức dịch vụ có thể cung cấp tủ đông và thiết bị làm lạnh để bảo quản cho các mặt hàng đông lạnh hoặc hàng tươi sống. Hầu hết các mặt hàng thực phẩm đều sẽ được bảo quản trong các kho lạnh. Nhưng không chỉ riêng mỗi loại mặt hàng đó, kho lạnh cũng có thể được sử dụng để lưu trữ dược phẩm, hóa chất hoặc rượu vang. Người thuê có thể là các bên thứ ba như công ty logistics, các đơn vị chuyên về logistics kho lạnh hoặc chuỗi siêu thị.

Là một loại hình dịch vụ đặc biệt và luôn cần sự cải tiến kỹ thuật thường xuyên, các chủ kho lạnh thường ký kết hợp đồng thuê dài hạn, do đó xác suất gia hạn thuê cao hơn nhiều so với các loại hình thông thường khác. Một lợi ích nữa cho các nhà đầu tư là các hợp đồng thuê kho lạnh thường được thực hiện theo hình thức thuê ròng ba lần (NNN), trong đó người thuê cam kết thanh toán tất cả các chi phí của tài sản bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm tòa nhà và bảo trì. Chính vì thế, chủ đầu tư sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phí quản lý nói chung.

Đây không phải là lĩnh vực mới, nhưng ngày càng trở nên quan trọng ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương khi nhu cầu về thực phẩm chất lượng tốt và thực phẩm nhập khẩu đang ngày một gia tăng, trong khi sự phát triển của các nền tảng bán hàng trực tuyến cũng đòi hỏi nhiều diện tích lưu kho hơn. Trên khắp châu Á – Thái Bình Dương, dân số ngày càng phát triển và sự giàu có ngày càng tăng làm nhu cầu về thực phẩm tươi sống và đông lạnh ngày một nhiều hơn.

Việt Nam cũng không nằm ngoài guồng quay trong việc phát triển kho lạnh đáp ứng nhu cầu của thị trường

Thị trường Việt Nam gần đây cũng chứng kiến sự gia tăng hoạt động đầu tư cho dịch vụ phát triển kho lạnh. Đại dịch đã củng cố giá trị của chuỗi cung ứng, càng tạo thêm tính khả thi cho phân khúc này. Khá nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc phát triển các kho lạnh tại Việt Nam để tận dụng lợi thế của quá trình đô thị hóa và hiện đại hóa bán lẻ sẽ thay đổi cách các thành phố lớn của Việt Nam tìm nguồn thực phẩm tươi sống.

Với sự đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng lớn như Sân bay Quốc tế Long Thành, các tuyến cung ứng sẽ được định hình lại trong tương lai. Khả năng cung cấp dịch vụ trong nước của các kho lạnh tại Việt Nam đã được kiểm chứng và sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các đầu mối vận tải hàng không đẩy nhanh xuất khẩu, đặc biệt là thủy sản của Việt Nam với yêu cầu giữ lạnh chất lượng cao.